Een beter energielabel leidt in de meeste gevallen tot een hogere huurprijs voor een kantoorpand. Huurders betalen meer voor een pand met een goed label omdat de energiekosten lager zijn en het pand voldoet aan actuele wet- en regelgeving. Voor vastgoedbeheerders en beleggers is het energielabel daarmee een directe factor in de rendementsberekening van hun portefeuille. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over energielabels, verhuurbaarheid en verduurzaming van kantoorpanden.
Hoeveel invloed heeft een energielabel op de huurprijs van een kantoor?
Een energielabel heeft een meetbare invloed op de huurprijs van een kantoor. Panden met een label A of hoger worden doorgaans verhuurd tegen hogere huurprijzen dan vergelijkbare panden met een label C of lager. De exacte doorwerking hangt af van de locatie, het type huurder en de marktomstandigheden, maar de richting is duidelijk: een beter label trekt betere huurders en rechtvaardigt een hogere huurprijs.
De reden is eenvoudig. Zakelijke huurders kijken steeds vaker naar de totale gebruikskosten van een pand, niet alleen naar de kale huurprijs. Een kantoor met een slecht energielabel brengt hogere energierekeningen met zich mee, en dat weegt mee in de beslissing. Bovendien stellen steeds meer bedrijven eisen aan de duurzaamheid van hun huisvesting vanuit hun eigen ESG-beleid of vanwege rapportageverplichtingen richting aandeelhouders en financiers.
Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat het energielabel direct doorwerkt in de bezettingsgraad en de huurinkomsten. Een pand dat moeilijk te verhuren is vanwege een slecht label, drukt het rendement op de belegging. Omgekeerd geldt dat een investering in verduurzaming zichzelf kan terugverdienen via hogere huurinkomsten en een lagere leegstand.
Welke energielabels zijn verplicht voor kantoorpanden in Nederland?
Sinds 1 januari 2023 geldt in Nederland de verplichting dat kantoorpanden minimaal energielabel C moeten hebben. Kantoren die niet aan deze eis voldoen, mogen in principe niet meer als kantoor worden gebruikt. Deze verplichting geldt voor kantoorgebouwen met een gebruiksoppervlak van meer dan 100 vierkante meter.
De overheid heeft aangekondigd dat de eisen in de toekomst verder worden aangescherpt. Het streven is dat kantoorpanden in 2030 minimaal label A hebben. Dit betekent dat vastgoedbeheerders en eigenaren die nu al op label C zitten, niet achterover kunnen leunen. De stap van C naar A vraagt in de meeste gevallen om aanvullende investeringen in isolatie, installaties en energiesystemen.
Het is belangrijk om te weten dat de verplichting niet automatisch wordt gehandhaafd. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de handhaving, en de praktijk laat zien dat dit per regio verschilt. Toch is het risico reëel: een pand zonder geldig energielabel of met een label onder de minimumeis kan worden gesloten of onverhuurd blijven. Voor beleggers met meerdere panden in een portefeuille is het verstandig om de labelstatus van elk pand in kaart te brengen.
Wat betekent een slecht energielabel voor de verhuurbaarheid van een kantoor?
Een kantoor met een slecht energielabel, denk aan label D, E, F of G, is aanzienlijk moeilijker te verhuren dan een pand dat voldoet aan de huidige normen. Huurders mijden zulke panden vanwege hoge energiekosten, juridische risico’s en de onverenigbaarheid met hun eigen duurzaamheidsdoelstellingen. In een markt waar duurzaamheid steeds zwaarder weegt, wordt een slecht label een actieve belemmering voor verhuur.
Zakelijke huurders, zeker grotere organisaties, worden steeds vaker aangesproken op hun CO2-voetafdruk. Een kantoor met een slecht energielabel past niet in dat plaatje. Dit geldt ook voor huurders die rapporteren op basis van internationale duurzaamheidsstandaarden. Zij kiezen bewust voor panden die aansluiten bij hun doelstellingen, ook als dat betekent dat ze iets meer huur betalen.
Daarnaast speelt financiering een rol. Banken en financiers kijken bij de waardering van vastgoed steeds vaker naar het energielabel. Een pand met een slecht label kan moeilijker worden gefinancierd of leiden tot minder gunstige leningsvoorwaarden. Voor beleggers die hun portefeuille willen herfinancieren of uitbreiden, is dit een concreet risico dat de waarde van het vastgoed direct raakt.
Hoe verbeter je het energielabel van een kantoorpand?
Het energielabel van een kantoorpand verbeter je door de energieprestatie van het gebouw te verhogen. Dit doe je door te investeren in betere isolatie, efficiëntere installaties en duurzame energieopwekking. De meest effectieve maatregelen hangen af van de huidige staat van het pand, maar er zijn een aantal aanpakken die in de praktijk het meeste effect hebben.
Gebouwschil en isolatie
De gebouwschil, dus de gevel, het dak en de beglazing, heeft grote invloed op het energielabel. Slecht geïsoleerde gevels en enkelvoudig glas zorgen voor hoge warmteverliezen in de winter en oververhitting in de zomer. Het vervangen van glas door hoogrendementsbeglazing en het aanbrengen van dakisolatie zijn maatregelen die relatief snel effect hebben op het label.
Installaties en energiesystemen
Verouderde verwarmings- en koelinstallaties verbruiken veel meer energie dan moderne systemen. Het vervangen van een oude cv-ketel door een warmtepomp, of het upgraden van het ventilatiesysteem naar een systeem met warmteterugwinning, levert een directe verbetering op van het energielabel. Zonnepanelen op het dak dragen ook bij aan een beter label, omdat ze de netto energievraag van het pand verlagen.
Welke subsidies zijn beschikbaar voor het verduurzamen van een kantoorpand?
Voor het verduurzamen van kantoorpanden zijn in Nederland verschillende subsidies en fiscale regelingen beschikbaar. De bekendste zijn de Energie-investeringsaftrek (EIA), de SDE++ voor energieopwekking en diverse regelingen via het Nationaal Warmtefonds en regionale programma’s. De beschikbaarheid en hoogte van subsidies veranderen regelmatig, dus het loont om dit actueel bij te houden.
De EIA is een fiscale regeling waarmee bedrijven een deel van de investering in erkende energiebesparende maatregelen kunnen aftrekken van de winst. Dit verlaagt de effectieve investeringskosten aanzienlijk. De regeling geldt voor een breed scala aan maatregelen, van warmtepompen en zonnepanelen tot energiemanagementsystemen en isolatiemaatregelen.
De SDE++ is bedoeld voor de productie van hernieuwbare energie. Voor kantoorpanden met een groot dakoppervlak kan een zonnepaneleninstallatie in aanmerking komen voor deze subsidie. De regeling vergoedt het verschil tussen de kostprijs van duurzame energie en de marktprijs, waardoor de terugverdientijd van de investering korter wordt.
Naast nationale regelingen zijn er ook provinciale en gemeentelijke subsidies beschikbaar. Deze variëren sterk per regio en zijn soms specifiek gericht op bepaalde sectoren of typen vastgoed. Voor vastgoedbeheerders met panden verspreid over meerdere gemeenten is het bijhouden van alle beschikbare regelingen een tijdrovende klus.
Wanneer is het financieel aantrekkelijk om een kantoorpand te verduurzamen?
Verduurzaming van een kantoorpand is financieel aantrekkelijk wanneer de opbrengsten, in de vorm van hogere huurinkomsten, lagere energiekosten, subsidies en een hogere vastgoedwaarde, opwegen tegen de investeringskosten. Dit punt verschilt per pand en per situatie, maar er zijn een aantal factoren die de afweging bepalen.
Factoren die de terugverdientijd bepalen
De terugverdientijd van een verduurzamingsinvestering hangt af van de huidige energieprestatie van het pand, de omvang van de maatregelen, de beschikbare subsidies en de verwachte huurprijsontwikkeling. Een pand met een label E of F heeft meer ruimte voor verbetering dan een pand dat al op label C zit, en de stap naar een beter label levert daar ook meer op.
Marktomstandigheden en huurdersvraag
In markten waar de vraag naar duurzame kantoorruimte groot is, verdient een investering in verduurzaming zich sneller terug. Huurders zijn bereid meer te betalen voor een pand dat voldoet aan hun duurzaamheidseisen, en de leegstand is lager. In regio’s of segmenten waar duurzaamheid minder zwaar weegt, is de terugverdientijd langer.
Daarnaast speelt de financieringsrente een rol. Bij lage rentes zijn investeringen in vastgoed relatief goedkoop te financieren, wat de drempel verlaagt. Bij hogere rentes stijgen de financieringskosten, maar tegelijkertijd stijgen ook de energieprijzen, wat de besparing op energiekosten groter maakt.
Voor vastgoedbeheerders met een portefeuille van meerdere panden is het verstandig om per pand een analyse te maken van de kosten en opbrengsten van verduurzaming. Zo kun je prioriteiten stellen en de beschikbare middelen inzetten waar ze het meeste rendement opleveren. Wil je weten waar jouw panden staan en welke stappen het meeste opleveren? Neem dan een energieassessment af via Energiesnoeier en krijg direct inzicht in de kansen voor jouw vastgoedportefeuille. Heb je vragen of wil je persoonlijk advies? Neem contact op en we denken graag met je mee.