Als koper ben je niet automatisch verplicht om een lopend energiecontract over te nemen bij de aankoop van een bedrijfspand. Of je het contract overneemt, hangt af van wat er in de koopovereenkomst staat en of de verkoper en zakelijke energieleverancier hiermee instemmen. In de praktijk kom je bij de overname van kantoren, bedrijfspanden of vastgoedportefeuilles regelmatig lopende contracten tegen waarbij je als koper een keuze moet maken. De vragen hieronder helpen je om die keuze goed te onderbouwen.
Ben je als koper verplicht een lopend energiecontract over te nemen?
Nee, je bent als koper in principe niet verplicht een lopend energiecontract over te nemen. Een energiecontract voor een bedrijf is een overeenkomst tussen de verkoper en de zakelijke energieleverancier. Jij als nieuwe eigenaar bent geen partij in dat contract, tenzij dit expliciet zo is vastgelegd in de koopovereenkomst of leveringsakte.
Toch zijn er situaties waarbij overname in de praktijk wel verwacht wordt of zelfs contractueel is afgedwongen. Denk aan sale-and-leasebackconstructies, portefeuilleoverdrachten of situaties waarbij de verkoper een langlopend contract heeft afgesloten met een boeteclausule bij voortijdige beëindiging. In dat geval kan de verkoper proberen de overname als voorwaarde op te nemen in de deal.
Laat de koopovereenkomst altijd checken op dit punt. Als er niets over energiecontracten in staat, ben je vrij om zelf een nieuw energiecontract voor je bedrijf af te sluiten. Staat er wel iets in, dan is het zaak om te begrijpen wat je precies overneemt en wat de financiële gevolgen zijn.
Wat staat er doorgaans in een lopend zakelijk energiecontract?
Een lopend energiecontract voor een bedrijf bevat doorgaans afspraken over de vaste leveringsprijs voor elektriciteit en/of gas, de looptijd van het contract, de opzegtermijn en eventuele boetes bij vroegtijdige beëindiging. Daarnaast staan er afspraken in over het aansluitpunt (EAN-code), het verbruiksprofiel en de facturatiemethode.
Voor zakelijke panden met een groter verbruik zijn er vaak ook specifieke afspraken over:
- Vaste versus variabele prijscomponenten
- Indexeringsclausules die de prijs jaarlijks aanpassen
- Capaciteitsafspraken op basis van het aansluitvermogen
- Afnameverplichtingen of minimumafnames
- Voorwaarden rondom netbeheerkosten en transporttarieven
Bij vastgoedportefeuilles met meerdere panden kan het voorkomen dat er een raamovereenkomst is afgesloten waarbij alle locaties onder één contract vallen. Dat maakt overname complexer, omdat je dan niet zomaar één pand eruit kunt lichten zonder de rest van de overeenkomst te verstoren.
Welke financiële risico’s kleven er aan het overnemen van een energiecontract?
Het overnemen van een lopend energiecontract brengt financiële risico’s met zich mee als de contractvoorwaarden niet aansluiten bij jouw situatie als nieuwe eigenaar. De grootste risico’s zitten in een prijs die niet meer marktconform is, een looptijd die je vastlegt terwijl de markt beweegt en boeteclausules die je beperken in je vrijheid.
Concrete risico’s om rekening mee te houden:
- Te hoge vaste prijs: Als het contract is afgesloten in een periode met hoge energieprijzen, betaal je mogelijk meer dan nodig terwijl de marktprijzen zijn gedaald.
- Resterende looptijd: Een contract met nog twee jaar looptijd bindt je aan voorwaarden die je zelf niet hebt onderhandeld.
- Boeteclausules: Wil je het contract eerder beëindigen, dan kunnen de boetes aanzienlijk zijn, zeker bij grote verbruiksvolumes.
- Indexering: Sommige contracten bevatten indexeringsclausules die de prijs automatisch verhogen op basis van marktindices.
- Mismatch met verbruiksprofiel: Als jouw gebruik van het pand verschilt van dat van de vorige eigenaar, kan het contract niet goed aansluiten op jouw werkelijke afname.
Voor vastgoedbeleggers en beheerders van meerdere locaties tellen deze risico’s zwaarder mee, omdat ze zich over de hele portefeuille kunnen vermenigvuldigen.
Hoe controleer je of de energieprijs in het contract marktconform is?
Je controleert of de energieprijs in een lopend contract marktconform is door de contractprijs te vergelijken met actuele offertes van andere zakelijke energieleveranciers voor vergelijkbare looptijden en volumes. Vraag minimaal twee of drie offertes op bij andere leveranciers op basis van hetzelfde verbruiksprofiel en dezelfde contractduur.
Let bij de vergelijking op de volgende aspecten:
- Leveringsprijs per kWh of m³: Dit is de basisprijs die je betaalt voor de daadwerkelijke energielevering.
- Vaste kosten en servicekosten: Sommige leveranciers rekenen vaste maandelijkse kosten bovenop de leveringsprijs.
- Netbeheerkosten: Deze zijn wettelijk vastgesteld en gelden voor alle leveranciers gelijk, maar de manier waarop ze worden doorberekend kan verschillen.
- Energiebelasting en ODE: Controleer of de opgegeven prijs inclusief of exclusief belastingen is.
- Inkoopmoment: Een contract dat twee jaar geleden is afgesloten, is mogelijk gebaseerd op een heel ander marktmoment dan vandaag.
Heb je weinig ervaring met energieprijsvergelijkingen voor zakelijke panden, dan is het verstandig om een onafhankelijk energieadviseur te betrekken. Die kan de contractprijs objectief beoordelen en je helpen inschatten of je een goede of slechte deal overneemt.
Wat kun je onderhandelen met de verkoper over het energiecontract?
Je kunt met de verkoper onderhandelen over wie de kosten draagt van een eventuele boete bij voortijdige beëindiging, over een prijscompensatie als het contract boven de marktprijs zit en over de vraag of het contract überhaupt onderdeel is van de transactie. Dit zijn allemaal bespreekbare punten in de kooponderhandelingen.
Praktische onderhandelingspunten:
- Boeteverrekening: Als het contract voortijdig beëindigd moet worden, kun je afspreken dat de verkoper de boete (geheel of gedeeltelijk) voor zijn rekening neemt.
- Prijscompensatie: Zit de contractprijs boven de marktprijs, dan kun je dit verdisconteren in de koopprijs van het pand of een aparte vergoeding afspreken.
- Contractoverdracht weigeren: Je kunt als koper simpelweg weigeren het contract over te nemen en dit als voorwaarde stellen in de deal.
- Overgangsperiode: Spreek af dat de verkoper het contract nog een korte periode beheert terwijl jij een nieuw contract afsluit, zodat er geen leveringsonderbreking ontstaat.
Zorg dat alle afspraken over het energiecontract schriftelijk worden vastgelegd in de koopovereenkomst. Mondelinge afspraken zijn bij dit soort financiële verplichtingen onvoldoende.
Wanneer is het slim om direct een nieuw energiecontract af te sluiten?
Het is slim om direct een nieuw energiecontract af te sluiten als het bestaande contract boven de marktprijs zit, als de looptijd en voorwaarden niet aansluiten bij jouw plannen voor het pand, of als je meerdere panden beheert en wilt consolideren naar één leverancier voor je hele portefeuille. In die gevallen weegt de vrijheid van een nieuw contract op tegen de moeite van overstappen.
Een directe overstap is ook verstandig als:
- Je verduurzamingsplannen hebt voor het pand, zoals zonnepanelen of laadinfrastructuur, waarvoor je specifieke contractvormen nodig hebt.
- Het bestaande contract geen ruimte biedt voor teruglevering van zelf opgewekte energie.
- Je te maken krijgt met netcongestie en een leverancier nodig hebt die daarin meedenkt.
- Je als vastgoedbeheerder of belegger grip wilt houden op energiekosten via één centraal contract voor meerdere locaties.
Houd er rekening mee dat het afsluiten van een nieuw zakelijk energiecontract tijd kost. Zorg dat je tijdig begint, zodat er geen gat valt tussen het aflopen of beëindigen van het oude contract en de start van het nieuwe. Een leveringsonderbreking wil je bij bedrijfspanden te allen tijde voorkomen.
Twijfel je of het bestaande contract de moeite waard is om over te nemen, of wil je weten wat een nieuw contract voor jouw portefeuille kan opleveren? Neem dan een energieassessment af via Energiesnoeier. Zo krijg je snel inzicht in wat er speelt en wat de beste stap is voor jouw situatie. Wil je liever direct sparren? Neem dan contact op.