Hoe beoordeel je de kwaliteit van een EED audit bij de aankoop van vastgoed?

Een EED-audit beoordeel je op kwaliteit door te kijken naar de volledigheid van de energieanalyse, de onafhankelijkheid van de uitvoerder en de mate waarin aanbevelingen concreet en onderbouwd zijn. Een goede audit geeft je als vastgoedbeheerder of investeerder direct inzicht in het energieverbruik, de besparingsmogelijkheden en de risico’s van een pand. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over EED-audits bij vastgoedtransacties, zodat je weet waar je op moet letten.

Welke onderdelen moet een betrouwbare EED audit bevatten?

Een betrouwbare EED-audit bevat minimaal een analyse van het totale energieverbruik van het pand, een overzicht van de grootste energieverbruikers, concrete aanbevelingen voor energiebesparing met een terugverdientijd, en een prioritering van maatregelen op basis van rendement. Zonder deze vier elementen is de audit onvolledig en daarmee beperkt bruikbaar bij zakelijke beslissingen.

De Energy Efficiency Directive, waarop de EED-audit is gebaseerd, stelt dat de audit representatief moet zijn voor het werkelijke energieprofiel van een gebouw of organisatie. Dat betekent dat de auditor niet alleen kijkt naar de energierekening, maar ook naar installaties, gebouwschil, gebruikspatronen en eventuele energiecontracten. Voor kantoorpanden en bedrijfspanden met meerdere huurders of functies is dat extra relevant, omdat het verbruik sterk kan variëren per verdieping of gebruiker.

Naast de technische analyse moet een goede EED-audit ook ingaan op de huidige contractsituatie. Betaalt het pand een marktconform tarief bij de zakelijke energieleverancier? Zijn er mogelijkheden om via een beter energiecontract voor het bedrijf direct kosten te besparen, los van technische ingrepen? Dit financiële perspectief ontbreekt in veel audits, terwijl het voor vastgoedinvesteerders juist direct rendement oplevert.

Hoe herken je een oppervlakkige EED audit van een grondige?

Een oppervlakkige EED-audit herken je aan vage aanbevelingen zonder onderbouwing, ontbrekende metingen of berekeningen, en een gebrek aan prioritering. Een grondige audit bevat specifieke besparingspotentiëlen per maatregel, een realistische terugverdientijd en een duidelijke koppeling tussen de bevindingen en de situatie van het specifieke pand.

Concreet zijn dit de signalen dat een audit te oppervlakkig is:

• Aanbevelingen zijn generiek en niet pand-specifiek, zoals “overweeg led-verlichting” zonder te vermelden welke armaturen er nu hangen of wat de besparing zou zijn
• Er zijn geen verbruiksgegevens per installatie of per periode geanalyseerd
• De audit is gebaseerd op één bezoek van minder dan een halve dag aan een groot pand
• Er ontbreekt een financiële analyse: geen investeringskosten, geen besparing in euro’s, geen terugverdientijd
• Subsidies en fiscale regelingen worden niet benoemd, terwijl die voor zakelijke vastgoedeigenaren relevant kunnen zijn

Een grondige audit vraagt tijd en data. De auditor heeft toegang nodig tot energiefacturen, technische tekeningen, installatielijsten en bij voorkeur ook verbruiksdata per kwartaal of maand. Als die informatie niet is opgevraagd, is de kans groot dat de analyse onvolledig is.

Wie mag een EED audit uitvoeren en wat zegt dat over de kwaliteit?

Een EED-audit mag worden uitgevoerd door gecertificeerde energieauditors of door erkende energie-adviesbureaus die voldoen aan de eisen van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). De uitvoerder moet aantoonbaar onafhankelijk zijn van de installateurs of leveranciers die baat hebben bij de aanbevelingen. De kwalificaties van de uitvoerder zijn een directe indicator voor de betrouwbaarheid van de audit.

In de praktijk zie je drie typen uitvoerders:

1. Gecertificeerde energieauditors met een erkend certificaat, zoals een BRL 9500-gecertificeerde adviseur. Dit is de meest betrouwbare optie voor complexe panden.
2. Energieadviesbureaus die meerdere specialisten inzetten en een breed scala aan panden kennen. Kijk hier naar de ervaring met vergelijkbare vastgoedportefeuilles.
3. Installatiebedrijven of leveranciers die audits aanbieden als onderdeel van hun dienstverlening. Hier is het risico op belangenverstrengeling het grootst, omdat de aanbevelingen kunnen neigen naar hun eigen producten of diensten.

Voor vastgoedbeheerders met meerdere panden is het verstandig te kiezen voor een partij die geen financieel belang heeft bij de aanbevelingen. Een onafhankelijke adviseur geeft je een eerlijker beeld van wat een pand werkelijk nodig heeft, zonder dat de conclusies worden gekleurd door commerciële belangen.

Wat zijn veelvoorkomende gebreken in EED audits bij vastgoedtransacties?

De meest voorkomende gebreken in EED-audits bij vastgoedtransacties zijn verouderde verbruiksdata, ontbrekende informatie over de netaansluiting en netcongestie, onvolledige analyse van de installaties en het ontbreken van een koppeling met actuele wet- en regelgeving. Deze gebreken kunnen leiden tot verkeerde aannames over de energiekosten en verduurzamingsverplichtingen van een pand.

Specifiek bij vastgoedtransacties zie je regelmatig de volgende problemen:

• Verouderde verbruiksdata: de audit is gebaseerd op cijfers van drie of vier jaar geleden, terwijl het gebruik van het pand sindsdien is veranderd
• Geen aandacht voor netcongestie: in regio’s waar het elektriciteitsnet vol zit, heeft dit directe gevolgen voor de mogelijkheden om zonnepanelen of laadinfrastructuur te installeren. Dit wordt in veel audits niet meegenomen
• Ontbrekende GBS/GAKS-analyse: kantoorpanden boven een bepaald oppervlak hebben te maken met de Wet milieubeheer en de verplichting tot een Gebouwgebonden Budget Subsidie of vergelijkbare rapportageverplichting. Als de audit dit niet adresseert, loop je als koper risico
• Geen analyse van het energiecontract: het bestaande energiecontract voor het bedrijf wordt zelden meegenomen in de audit, terwijl een slecht contract een directe kostenpost is die je als nieuwe eigenaar overneemt

Hoe gebruik je een EED audit bij de onderhandeling over vastgoed?

Je gebruikt een EED-audit bij vastgoedonderhandelingen door de bevindingen te vertalen naar concrete kosten en risico’s die de aankoopprijs of de voorwaarden beïnvloeden. Een audit die aantoonbare gebreken of grote investeringsverplichtingen blootlegt, geeft je een onderbouwde basis om de prijs te herzien of aanvullende garanties te vragen.

Zo zet je een EED-audit effectief in bij de onderhandeling:

• Kwantificeer de investeringen: als de audit aangeeft dat de installaties binnen vijf jaar vervangen moeten worden, vraag dan om een technisch rapport met kostenraming. Dit geeft je een concreet bedrag om mee te rekenen in de prijs
• Wijs op wettelijke verplichtingen: als het pand niet voldoet aan de energielabelplicht of rapportageverplichtingen, zijn dat kosten die de huidige eigenaar had moeten maken. Dat is een legitiem onderhandelingspunt
• Gebruik de besparingsmogelijkheden als hefboom: een audit die aantoont dat het pand met relatief kleine ingrepen significant kan besparen op energiekosten, versterkt je businesscase maar geeft ook aan dat de huidige eigenaar dit heeft laten liggen
• Vraag om actualisering bij twijfel: als de audit ouder is dan twee jaar of gebaseerd is op een andere gebruikssituatie, is het verstandig een nieuwe audit te laten uitvoeren vóór de overdracht

Wanneer is een bestaande EED audit nog geldig bij aankoop?

Een bestaande EED-audit is in principe vier jaar geldig, maar bij een vastgoedtransactie is de praktische bruikbaarheid afhankelijk van hoe recent de data zijn en of de situatie van het pand sindsdien is veranderd. Als het gebruik, de installaties of de energiecontracten zijn gewijzigd, is een nieuwe audit verstandig, ook als de formele geldigheid nog niet is verlopen.

De wettelijke verplichting om een EED-audit uit te voeren geldt voor grote ondernemingen elke vier jaar. Maar voor jou als koper is de vraag niet alleen of de audit formeel geldig is, maar of de informatie nog klopt met de werkelijkheid. Een audit uit 2022 die is gebaseerd op een situatie waarbij het pand volledig verhuurd was en nu grotendeels leegstaat, geeft een vertekend beeld van het energieprofiel.

Let bij een bestaande audit op de volgende punten:

• Is de audit uitgevoerd op basis van actuele verbruiksdata of op schattingen?
• Zijn er sindsdien renovaties, uitbreidingen of wijzigingen in de installaties geweest?
• Is het energiecontract voor het bedrijf gewijzigd, en zo ja, reflecteert de audit de huidige contractsituatie?
• Zijn er nieuwe wettelijke verplichtingen van kracht geworden die in de audit niet zijn meegenomen?

Als je twijfelt over de bruikbaarheid van een bestaande audit, is een quickscan door een onafhankelijke adviseur een snelle manier om te bepalen of de bevindingen nog actueel zijn. Zo voorkom je dat je beslissingen neemt op basis van verouderde informatie.

Wil je zeker weten dat je een volledig en actueel beeld hebt van de energiesituatie van een pand of portefeuille? Via onze energieassessment krijg je een helder overzicht van de energiekosten, contractsituatie, subsidiekansen en verduurzamingsverplichtingen, zodat je met vertrouwen kunt aankopen, onderhandelen of optimaliseren. Neem gerust contact op als je wilt weten wat we voor jouw vastgoedportefeuille kunnen betekenen.