Hoe functioneert een all-inclusive energiecontract in commercieel vastgoed?

Een all-inclusive energiecontract voor commercieel vastgoed is een zakelijk energiecontract waarbij je één vaste prijs per kilowattuur of kubieke meter betaalt, inclusief netbeheertarieven, transportkosten en soms ook bijkomende heffingen. Je weet vooraf precies wat je betaalt, zonder verrassingen achteraf. Dit type contract is vooral interessant voor vastgoedbeheerders en beleggers die grip willen houden op hun energiekosten over meerdere panden. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen over all-inclusive energiecontracten in commercieel vastgoed.

Wat valt er precies onder een all-inclusive energiecontract?

Een all-inclusive energiecontract bundelt de energieprijs en de netbeheertarieven in één totaalprijs per eenheid verbruik. In plaats van een gesplitste factuur met aparte regels voor transport, systeemdiensten en energielevering, betaal je één tarief dat al deze componenten dekt. Dit maakt de factuur overzichtelijker en de budgettering eenvoudiger.

Concreet vallen doorgaans de volgende onderdelen onder een all-inclusive contract:

• Energielevering (inkoop van stroom of gas)
• Transporttarieven (kosten voor het gebruik van het netwerk)
• Systeemdiensten (kosten voor balancering van het elektriciteitsnet)
• Meetdiensten (uitlezen en beheren van de meter)
• Vaste aansluitvergoeding (afhankelijk van de aansluitcapaciteit)

Wat er precies onder valt, verschilt per aanbieder en per contract. Sommige aanbieders berekenen energiebelasting en ODE (Opslag Duurzame Energie) apart, terwijl anderen ook die posten meenemen in het all-inclusive tarief. Het is daarom belangrijk om bij het vergelijken van contracten goed te controleren welke componenten daadwerkelijk zijn opgenomen in de geoffreerde prijs.

Wat zijn de voor- en nadelen van een all-inclusive energiecontract?

Het grootste voordeel van een all-inclusive energiecontract is voorspelbaarheid. Je weet van tevoren wat je per eenheid betaalt, wat budgetteren eenvoudiger maakt. Het nadeel is dat de aanbieder een risicopremie inbouwt voor de netbeheertarieven, waardoor je in sommige gevallen iets meer betaalt dan bij een gesplitst contract.

Voordelen van een all-inclusive contract

• Overzichtelijke facturatie: Één tarief, één factuur, geen verrassende bijkomende kosten.
• Eenvoudiger budgetteren: Vastgoedbeheerders met meerdere panden kunnen energiekosten beter plannen en doorbelasten aan huurders.
• Minder administratieve last: Je hoeft geen aparte netbeheerrekeningen te verwerken per locatie.
• Zekerheid bij stijgende netbeheertarieven: Als de netbeheertarieven stijgen, betaal je toch het afgesproken all-inclusive tarief.

Nadelen van een all-inclusive contract

• Risicopremie: De aanbieder dekt het risico van tariefwijzigingen af, en dat kost geld. Je betaalt dus voor de zekerheid.
• Minder transparantie per component: Het is moeilijker te zien wat je precies betaalt voor transport versus levering.
• Beperkte vergelijkbaarheid: All-inclusive tarieven zijn onderling lastig te vergelijken omdat aanbieders verschillende componenten meenemen.
• Minder flexibiliteit: Bij een gesplitst contract kun je soms beter inspelen op marktbewegingen in de energieprijs.

Hoe verschilt een all-inclusive contract van een variabel energiecontract?

Een all-inclusive contract en een variabel energiecontract zijn twee verschillende dimensies van een zakelijk energiecontract. Een all-inclusive contract zegt iets over welke kostencomponenten zijn gebundeld in de prijs. Een variabel contract zegt iets over hoe de energieprijs zelf wordt vastgesteld, namelijk op basis van de actuele marktprijs.

Je kunt deze twee kenmerken ook combineren. Een variabel all-inclusive contract betekent dat de energieprijs meebeweegt met de markt, maar dat de netbeheertarieven en transportkosten al zijn inbegrepen in het tarief. Een vast all-inclusive contract heeft zowel een vaste energieprijs als vaste netbeheertarieven voor de contractduur.

Voor vastgoedbeheerders die meerdere panden beheren, is het onderscheid relevant bij het doorbelasten van energiekosten aan huurders. Een variabel contract brengt meer onzekerheid mee in de servicekosten, terwijl een vast all-inclusive contract een stabielere basis biedt voor huurafrekeningen en exploitatieberekeningen.

Wanneer is een all-inclusive energiecontract geschikt voor commercieel vastgoed?

Een all-inclusive energiecontract is geschikt voor commercieel vastgoed wanneer voorspelbaarheid van kosten zwaarder weegt dan het behalen van de laagst mogelijke prijs. Dit geldt met name voor vastgoedbeheerders met meerdere locaties, voor panden waarbij energiekosten worden doorbelast aan huurders, en voor organisaties die de administratieve last rondom energie willen beperken.

Specifieke situaties waarin een all-inclusive contract goed past:

• Portefeuilles met meerdere panden: Één overzichtelijk tarief per locatie maakt beheer en rapportage eenvoudiger.
• Huurcontracten met servicekosten: Een vaste all-inclusive prijs maakt doorbelasten aan huurders transparanter en minder conflictgevoelig.
• Bedrijfspanden met stabiel verbruik: Als het verbruiksprofiel voorspelbaar is, profiteer je maximaal van de zekerheid die een all-inclusive contract biedt.
• VvE’s en gemengde gebouwen: Bij complexe eigendomsstructuren is een eenvoudige factuurstructuur een praktisch voordeel.

Een all-inclusive contract is minder geschikt als je actief wilt sturen op het inkoopmoment of als je verwacht dat de netbeheertarieven de komende jaren dalen. In dat geval kan een gesplitst contract meer ruimte bieden om kosten te optimaliseren.

Hoe worden netbeheertarieven verwerkt in een all-inclusive energiecontract?

In een all-inclusive energiecontract worden de netbeheertarieven door de energieleverancier verrekend in het totaaltarief per eenheid verbruik. De leverancier betaalt de netbeheerder rechtstreeks en verwerkt die kosten in de prijs die jij betaalt. Je krijgt dus geen aparte rekening van de netbeheerder.

Netbeheertarieven bestaan uit meerdere componenten, waaronder transporttarieven, systeemdiensten en meetdiensten. Deze tarieven worden in Nederland vastgesteld door de Autoriteit Consument en Markt (ACM) en kunnen jaarlijks wijzigen. Bij een all-inclusive contract neemt de leverancier het risico van die tariefwijzigingen over voor de contractduur.

Dat heeft een praktisch gevolg: als de netbeheertarieven stijgen terwijl jouw contract loopt, betaal je toch het afgesproken all-inclusive tarief. Dalen de tarieven, dan profiteer je daar niet van. De leverancier prijst dit risico in bij het aanbieden van het contract, wat verklaart waarom all-inclusive tarieven doorgaans iets hoger liggen dan gesplitste tarieven op het moment van afsluiten.

Voor vastgoedbeheerders met grote aansluitingen is het ook relevant om te weten dat de netbeheertarieven sterk afhangen van de aansluitcapaciteit. Hoe groter de aansluiting, hoe hoger de vaste netbeheertarieven. Dit heeft direct invloed op de hoogte van het all-inclusive tarief dat een leverancier aanbiedt.

Waar moet je op letten bij het vergelijken van all-inclusive energiecontracten?

Bij het vergelijken van all-inclusive energiecontracten voor commercieel vastgoed is het belangrijk om te controleren welke componenten precies zijn inbegrepen, wat de looptijd en opzegtermijnen zijn, en hoe de leverancier omgaat met wijzigingen in netbeheertarieven of wetgeving gedurende de contractperiode.

Concrete aandachtspunten bij het vergelijken:

1. Componentenlijst: Vraag expliciet welke kostenposten zijn opgenomen. Zijn energiebelasting, ODE en btw inbegrepen of worden die apart in rekening gebracht?
2. Looptijd en flexibiliteit: Langere contracten bieden meer zekerheid, maar minder flexibiliteit als je portefeuille verandert of als je wilt verduurzamen.
3. Indexeringsclausules: Sommige all-inclusive contracten bevatten clausules die de leverancier toestaan het tarief aan te passen bij grote wijzigingen in netbeheertarieven of wetgeving. Lees deze goed door.
4. Aansluitcapaciteit en verbruiksprofiel: Het all-inclusive tarief is maatwerk. Zorg dat de offerte is gebaseerd op het werkelijke verbruik en de juiste aansluitwaarde per pand.
5. Rapportagemogelijkheden: Kun je per pand of per aansluiting inzicht krijgen in het verbruik en de kosten? Dit is relevant voor doorbelasting aan huurders en voor interne rapportages.
6. Serviceniveau: Wie is het aanspreekpunt bij storingen, vragen over de factuur of wijzigingen in de portefeuille?

Een all-inclusive tarief vergelijken op basis van de kale prijs per kilowattuur is onvoldoende als de onderliggende componenten verschillen. Zorg altijd voor een vergelijking op basis van de totale jaarkosten per locatie, inclusief alle vaste en variabele onderdelen.

Wil je weten welk type energiecontract het beste past bij jouw vastgoedportefeuille? Neem dan een energieassessment af via Energiesnoeier. We kijken samen naar jouw situatie, je panden en je contracten, en geven je een helder beeld van waar je nu staat en wat er beter kan. Geen verkoopverhaal, gewoon eerlijk advies. Je kunt ook direct contact met ons opnemen als je liever eerst een gesprek hebt.