Hoe verwerk je de kosten van verplichte verduurzaming in een kooponderhandeling?

Verduurzamingskosten verwerk je in een kooponderhandeling door ze te kwantificeren, te vergelijken met de marktwaarde van het pand in de huidige staat, en ze vervolgens als onderbouwde aftrekpost in je bod op te nemen. Voor zakelijke panden geldt daarbij dat wettelijke verplichtingen zwaarder wegen dan vrijwillige verbeteringen, omdat de koper die kosten sowieso moet maken. Hoe je dat precies aanpakt, welke subsidies je kunt inzetten en welke fouten je wilt vermijden, lees je hieronder.

Welke verduurzamingsverplichtingen gelden er voor zakelijke panden?

Voor zakelijke panden in Nederland gelden meerdere wettelijke verduurzamingsverplichtingen, afhankelijk van het type gebruik, het oppervlak en het energielabel. De bekendste is de kantoorverplichting: kantoorpanden met een gebruiksoppervlak van meer dan 100 m² moeten minimaal energielabel C hebben. Panden die hier niet aan voldoen, mogen in principe niet meer als kantoor worden gebruikt. Daarnaast geldt de informatieplicht energiebesparing voor bedrijven met een hoog energieverbruik, en zijn er verplichtingen rondom de Wet milieubeheer.

Naast de bestaande verplichtingen staat er meer aan te komen. De Europese EPBD-richtlijn (Energy Performance of Buildings Directive) dwingt lidstaten om steeds strengere eisen te stellen aan de energieprestatie van gebouwen. Voor kantoren, winkels en andere commerciële panden betekent dit dat de lat de komende jaren verder omhooggaat. Als je nu een pand aankoopt dat nog niet voldoet, koop je dus ook toekomstige investeringsverplichtingen in.

Specifiek voor grotere portefeuilles en VvE’s zijn ook de GBS (Gebouwgebonden Budgetsubsidie) en GAKS (Gebouwautomatisering en Klimaatbeheersing Subsidie) relevant, evenals de verplichting tot het opstellen van een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan) met energiecomponent. Kortom: de lijst met verplichtingen is niet kort, en bij een aankoop wil je precies weten welke ervan al zijn nagekomen en welke nog openstaan.

Hoe bepaal je de werkelijke kosten van verplichte verduurzaming?

De werkelijke kosten van verplichte verduurzaming bepaal je door een combinatie van een energieaudit, een technische inspectie en een analyse van de geldende wet- en regelgeving voor het specifieke pand. Alleen een energielabelrapport is niet voldoende: dat vertelt je wat het huidige label is, maar niet wat het kost om aan de verplichting te voldoen.

Bij het bepalen van de kosten spelen de volgende factoren een rol:

• Het huidige energielabel en de afstand tot het verplichte label
• De bouwkundige staat van het pand: isolatiewaarden, installaties, gevel en dak
• Het type gebruik en de bijbehorende wettelijke norm
• De schaalgrootte: grotere panden hebben hogere absolute kosten, maar soms lagere kosten per m²
• De complexiteit van de ingreep: een eenvoudige isolatiemaatregel verschilt sterk van een volledige installatievervanging
• De planning: spoedwerk is duurder dan een goed voorbereide uitvoering

Laat bij voorkeur een onafhankelijke energieadviseur een maatwerkberekening maken voordat je een bod uitbrengt. Zo voorkom je dat je rekent met aannames die later veel duurder uitvallen. Voor panden met meerdere gebruikers of een gemengde bestemming is dit extra belangrijk, omdat de verplichtingen per gebruiksfunctie kunnen verschillen.

Wat is het verschil tussen een energielabelkorting en een verduurzamingskorting?

Een energielabelkorting is een waardecorrectie op basis van het huidige energielabel van een pand ten opzichte van de marktstandaard. Een verduurzamingskorting is een aftrek op de koopprijs die specifiek de kosten dekt van het uitvoeren van wettelijk verplichte of noodzakelijke verduurzamingsmaatregelen. Het verschil zit in de onderbouwing: de ene is marktgebaseerd, de andere is kostengebaseerd.

Energielabelkorting: marktwaarde als uitgangspunt

Bij een energielabelkorting vergelijk je de marktwaarde van een pand met een laag label met vergelijkbare panden die al een beter label hebben. Taxateurs en makelaars hanteren hiervoor referentietransacties. Deze korting zit al deels verwerkt in de vraagprijs, maar is niet altijd transparant gemaakt. Als koper wil je weten of de vraagprijs al rekening houdt met het label, of dat je nog ruimte hebt om te onderhandelen.

Verduurzamingskorting: werkelijke investeringskosten als basis

Een verduurzamingskorting is concreter en directer onderbouwbaar. Je laat de kosten van de verplichte maatregelen berekenen door een adviseur of aannemer, en gebruikt dat bedrag als argument in de onderhandeling. Dit werkt het sterkst wanneer het gaat om wettelijk verplichte maatregelen die de koper sowieso moet uitvoeren, en waarbij de verkoper dat risico nog niet heeft ingeprijsd.

Hoe verwerk je verduurzamingskosten concreet in een bod?

Verduurzamingskosten verwerk je in een bod door ze te documenteren, te kwantificeren en expliciet te benoemen als onderbouwing voor een lagere koopprijs of aanvullende voorwaarden. Een goed onderbouwd bod is sterker dan een bod waarbij je simpelweg een lager bedrag noemt zonder uitleg.

Praktisch gezien doe je dit in drie stappen:

1. Laat de kosten objectief vaststellen. Vraag offertes op bij aannemers of laat een energieadviseur een kostenraming maken. Zorg dat je een concreet bedrag kunt onderbouwen.
2. Bepaal welk deel wettelijk verplicht is. Maatregelen die de koper sowieso moet nemen, zijn een sterker onderhandelingsargument dan vrijwillige verbeteringen. Splits de kosten op in verplicht en optioneel.
3. Verwerk het in je bieding of voorbehoud. Je kunt de kosten direct aftrekken van je bod, of een voorbehoud opnemen waarbij de prijs wordt aangepast als uit nader onderzoek blijkt dat de verduurzamingskosten hoger uitvallen dan verwacht.

Voeg je documentatie toe als bijlage bij je bod. Een verkoper die een goed onderbouwde aftrekpost ziet, heeft minder ruimte om te weerleggen dan wanneer je alleen een lager getal noemt. Dit geldt zeker bij professionele verkopers en vastgoedbeleggers die gewend zijn aan zakelijke onderhandelingen.

Wanneer is een verduurzamingskorting op de koopprijs realistisch?

Een verduurzamingskorting is realistisch wanneer het pand aantoonbaar niet voldoet aan geldende of aankomende wettelijke verplichtingen, de kosten van de benodigde maatregelen substantieel zijn, en de verkoper die kosten nog niet heeft ingeprijsd in de vraagprijs. Hoe sterker de onderbouwing, hoe groter de kans dat de verkoper akkoord gaat.

Situaties waarin een korting goed verdedigbaar is:

• Het pand heeft energielabel D, E, F of G en moet wettelijk naar minimaal label C
• De installaties zijn verouderd en moeten worden vervangen om aan de energieprestatie-eisen te voldoen
• Er is sprake van netcongestie of een verzwaring van de aansluiting die noodzakelijk is voor de beoogde exploitatie
• De verkoper heeft geen recent energielabelrapport of technische keuring kunnen overleggen
• De vraagprijs is gebaseerd op een referentie van panden die al zijn verduurzaamd

Een korting is minder realistisch als de vraagprijs al duidelijk lager ligt dan vergelijkbare panden, of als de verkoper meerdere serieuze bieders heeft. In dat geval kun je beter inzetten op voorwaarden in de koopovereenkomst, zoals een garantie over het energielabel of een escrow-regeling voor de verduurzamingskosten.

Welke subsidies verlagen de netto verduurzamingskosten bij aankoop?

Meerdere subsidies kunnen de netto verduurzamingskosten bij aankoop van een zakelijk pand aanzienlijk verlagen. De beschikbaarheid en hoogte van subsidies hangen af van het type pand, de geplande maatregelen en het moment van aanvragen. Het is belangrijk om subsidies mee te nemen in je financiële analyse vóór het uitbrengen van een bod, niet pas daarna.

Relevante subsidieregelingen voor zakelijke panden zijn onder andere:

• ISDE (Investeringssubsidie Duurzame Energie en Energiebesparing): voor warmtepompen, zonneboilers en isolatiemaatregelen in zakelijke gebouwen
• EIA (Energie-investeringsaftrek): een fiscale aftrekregeling voor energiebesparende investeringen, waarmee je een deel van de investering van de fiscale winst kunt aftrekken
• SDE++ (Stimulering Duurzame Energieproductie en Klimaattransitie): voor grotere installaties zoals zonnepanelen op bedrijfspanden
• Provinciale en gemeentelijke subsidies: afhankelijk van de locatie zijn er aanvullende regelingen beschikbaar, met name voor panden op bedrijventerreinen of in specifieke verduurzamingsgebieden

Houd er rekening mee dat subsidies aan voorwaarden zijn gebonden, niet altijd stapelbaar zijn, en soms een aanvraagdeadline hebben die vóór de start van de werkzaamheden ligt. Als je een pand aankoopt met het plan om direct te verduurzamen, is het verstandig om de subsidiemogelijkheden al in de due diligence-fase in kaart te brengen. Zo weet je wat de werkelijke netto investering is, en kun je dat meenemen in je onderhandeling.

Wat zijn veelgemaakte fouten bij het onderhandelen over verduurzamingskosten?

De meest voorkomende fout bij het onderhandelen over verduurzamingskosten is dat kopers de kosten niet objectief onderbouwen en daardoor te weinig of te veel aftrekken. Zonder concrete cijfers is een verduurzamingskorting een mening, geen argument. Verkopers en hun adviseurs prikken daar snel doorheen.

Andere veelgemaakte fouten zijn:

• Verplichte en vrijwillige maatregelen door elkaar halen. Alleen de kosten van wettelijk verplichte maatregelen zijn een hard onderhandelingsargument. Verbeteringen die je zelf wilt maar niet hoeft te doen, zijn dat niet.
• Subsidies niet meenemen. Als je de bruto kosten als aftrekpost opvoert terwijl je ook subsidie kunt aanvragen, overschat je de werkelijke investering. Dat verzwakt je positie als de verkoper dit aankaart.
• Te laat beginnen met de analyse. Een energieaudit of technische inspectie kost tijd. Als je wacht tot na het tekenen van een intentieovereenkomst, heb je minder onderhandelingsruimte.
• Geen voorbehoud opnemen. Als je de verduurzamingskosten nog niet volledig in beeld hebt, neem dan een bouwkundig of energietechnisch voorbehoud op in de koopovereenkomst.
• De exploitatiewaarde vergeten. Verduurzaming verlaagt niet alleen de kosten, maar verhoogt ook de verhuurwaarde en de marktwaarde van het pand. Een pand dat na verduurzaming meer oplevert, rechtvaardigt een hogere investering dan je op het eerste gezicht denkt.

Wil je weten wat de verduurzamingsverplichtingen en energiekosten voor jouw panden of portefeuille precies betekenen? Via onze energieassessment breng je snel en concreet in kaart waar je staat, wat je verplicht bent en welke kansen er liggen. Zo ga je een onderhandeling in met feiten in plaats van aannames. Neem gerust contact met ons op of bekijk wat Energiesnoeier voor jouw vastgoedportefeuille kan betekenen.